転居などの手続き関連

すぐわかる!引越し時の原状回復をめぐるトラブル対処法とガイドライン

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引越しは新居を契約して荷物を運搬して、行政手続きをしたら終わりではありません。旧居の契約によって異なりますが、ほとんどの場合は旧居への入居時に原状回復について契約を結んでいるはずです。

この原状回復義務や原状回復負担として利用者が支払う原状回復費用を賃貸住宅契約時にしっかり確認にしておらずトラブルになる人も少なくありません。そこでこのページでは引越し次の原状回復をめぐるトラブル対処法とガイドラインを紹介していきます。

旧居の家主も借主であったあなた自身も気持ちよく終われるように参考にしてください。

原状回復なんてバックレちゃえばいいじゃんか。

そんなことしたら訴えられますよ。しっかり円満に解決しましょう。

原状回復は元の状態に戻すこと

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原状回復は元の状態に戻すこと

原状回復はなんとなく知っているものの、よく調べておらず誤解している人もいるでしょう。そこでここでは誤解のないように原状回復について説明します。

平成10年の3月に国土交通省が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』というガイドラインを作成しました。このガイドラインはトラブルが急増し、大きな問題だった賃貸住宅を退去する時の原状回復について書かれたガイドラインです。原状回復にかかる契約関係や費用負担などのルールを明確にしています。

そのため一般的な引越し時における原状回復は国土交通省が定めたルール (もしくは国土交通省が定めたルールを基にした契約)に則って借主がその物件の原状回復をすることや、原状回復をするかわりに原状回復費用を支払うことです。

しっかりガイドラインがあるので、基本的にはガイドラインに沿って原状回復等済ませればトラブルにはならないでしょう。

法的拘束力があるわけじゃないから、賃貸住宅の契約書の内容も要確認だけどな。

通常の使用を超えない損耗・毀損なら問題なし

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通常の使用を超えない損耗・毀損なら問題なし

非常に基本的かつ重要な点ですが、借主が通常の使用を超えない使用をしていても発生した損耗・毀損なら原状回復費用などを支払う必要はありません。

国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』は原状回復について、賃借人の居住や使用によって発生した建物価値の減少のうち「賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用」によって発生した分だけを賃借人の復旧義務としています。そのため通常の経年変化及び通常使用による損耗等の修繕は家主の義務です。

ただし通常の使用をしている人なら原状回復はしなくて良いというほど単純な話でもありません。

上ででてきた善管注意義務の意味は「一般的・客観的に」要求される程度の注意をすることです。この一般的・客観的という非常に曖昧な表現が使用されているため、どこまでを善管注意義務の違反とするのかの解釈の違いによって意見の食い違いが起こりトラブルを引き起こします。

例えば汚れがあったとして、賃借人サイドはその汚れが通常の経年変化及び通常使用による損耗にあたるから分かりにくいですよね。

普段から綺麗にしとけば済む話だから、新居ではしっかり綺麗に清掃とかしときたいよな。

東京では賃貸住宅紛争防止条例がある

上の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』は国土交通省が原状回復のトラブルを減らすために日本全国向けに設定したものですが、東京には別に賃貸住宅紛争防止条例という原状回復などに関して定めた条例があります。

賃貸住宅紛争防止条例は原状回復の方法や内容、費用などについて定めた条例ではありません。そのため既に原状回復に関してトラブルになっている人の役には立たないでしょう。

しかし賃貸住宅の契約に関して家主と借主が争うことがないように、原状回復を含む賃貸契約内容に関して仲介業者である不動産会社(管理会社)がしっかりと借主に説明する義務があると定めています。そのため引越し時にはしっかりと原状回復の内容などに関して説明を受け理解するようにしてください。原状回復に関するトラブルに巻き込まれる確率を小さくすることができます。

項目別の原状回復義務の有無と参考相場

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項目別の原状回復義務の有無と参考相場

借主が通常の使用を超えない使用をしていても発生した損耗・毀損なら原状回復費用などを支払う必要はないと言っても、どんな場合には通常の使用と判断され、どんな場合には通常の使用を超えると考えられるのか分からない人が多いでしょう。そこでここでは床や壁などの項目別に原状回復費用義務の有無と参考相場を説明していきます。

床(畳・フローリング・カーペットなど)

床の原状回復が賃貸人負担になり、賃借人の負担にならないのは以下のようなケースです。

  • 特に破損はないが、次の入居者確保のために行う畳の表替えや裏返し
  • フローリングのワックスかけ
  • 家具の設置による床のへこみや設置跡
  • 畳の変色や建物構造上しかたないフローリングの色落ち

基本的に賃借人の普段の手入れがしっかりしていても(善管注意していても)避けられない建物価値の減損になっているのがわかるはずです。

一方、原状回復が賃借人の義務になり、費用負担などをしないといけないのは以下のようなケースです。

  • カーペットに飲み物をこぼしてできたシミやカビ(普通に暮らしていればカーペットに飲み物をこぼしてしまうことくらいあります。そのためこぼした後にしっかり手入れしていても出来てしまったものは原状回復の義務はありません。)
  • サビをしっかり清掃せずに放置したためにできた冷蔵庫下のサビ跡。(テレビや冷蔵庫の後ろの壁面のヤケは賃貸人負担になる一方、冷蔵庫の下のサビはダメなのは注意点です。)
  • 引越作業をしている時にできたひっかき傷。(賃借人の過失となるため原状回復の義務が課されます。引越し時に傷ができていたら引越業者に保障してもらいましょう。)
  • 賃借人の不注意で雨が吹き込み、それを放置してしまったことによるフローリングの色落ち。

ちなみにこれらの原状回復義務が賃借人に課される場合でも、経過年数などが考慮されることがあります。

場所 賃借人の負担 経過年数の考慮
一枚単位で裏返しか表替えするかは毀損の大きさ次第。(参考相場:下級品の表替1枚6,000円、中級品で8,000円、上級品で12,000円) 経過年数は考慮しない。
カーペット・
クッションフロア
複数の毀損がある場合は居室全体を補修する。(参考相場:玄関、廊下のカーペット張り替え35,000~45,000円、居室の張り替え45,000~55,000円) 6 年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。*
フローリング 原則㎡単位
毀損等が複数箇所の場合は、居室全体
(参考相場:フローリングの傷の修復20,000~40,000円張り替え:6畳で90,000~111,000円)
補修は経過年数を考慮しない。(張り替えの場合には建物の耐用年数で残存価値1円となるような負担割合を算定する。*)

*例えば賃借人がカーペットの新品だった部屋に3年間住んでいるうちにカーペットに飲み物をこぼして拭き取らなかったため汚れてしまった場合のカーペットの残存価値は50%しか残っていません。したがって居室のカーペットの張り替えが必要で費用が45,000円だった場合でも、賃借人が負担するのは45,000円の50%である22,500円になります。

壁、天井(クロスなど)

壁や天井の原状回復が賃借人の負担にならずに、賃貸人の負担になるのは以下のようなケースです。

  • テレビや冷蔵庫などの電化製品の後部壁面のヤケ(いわゆる電気ヤケ)
  • 壁にポスターや絵画を貼った際についた跡や貼るのに使用した画鋲やピンの穴(下地ボードの張り替えが必要なほど穴が開いている場合は除く)
  • エアコン設置による壁のビス穴。
  • 日照などの自然現象によるクロスの変色

床の項目で冷蔵庫の下のサビは賃借人負担になった一方、壁のテレビや冷蔵庫ヤケは賃貸人になるのが不思議ですが、国土交通省の定める限りでは基本的には壁のヤケは問題ないようです。

一方、次のような損耗や毀損があった場合には、賃借人負担になるので注意してください。

  • 賃借人が清掃を怠り使用後の手入れが悪く付着したススや油などの台所汚れ。
  • 賃借人が結露を放置し拭き取るなどの手入れを怠り、賃貸人に通知もしなかったことによって拡大したカビやシミ。
  • クーラーから水漏れし賃借人が拭き取ったり水漏れ防止などの然るべき対処法を取らずに放置したために起きた壁の腐食。
  • 喫煙により生じた壁やクロスの変色や臭い。
  • 壁等のくぎ穴やネジ穴(画鋲やピンとは異なり、重量物をかけるために下地ボードまで穴をあけており、張り替えが必要なほどの場合。)
  • 天井に賃借人の判断で直接つけた照明器具の跡
  • 落書き。

ちなみにこれらの原状回復義務が賃借人に課される場合にも、経過年数などが考慮されることがあります。なお後述しますが壁(クロス)は経過年数が全ての項目で6年で考慮されるので、原状回復が必要な場合でも6年住んでいれば原状回復費用の支払いは必要ありません。

場所 賃借人の負担 経過年数の考慮

クロス
基本的には㎡単位での原状回復費用負担です。しかし賃借人が毀損した箇所を含む壁の1面全てを賃借人に請求することができる。(参考相場:1,000円/㎡、6畳の部屋の壁全てを変えた場合30,000~36,000円) 6 年で残存価値 1 円となるような負担割合を算定する。
タバコのヤニ・
臭い
喫煙により居室全体でクロスがヤニで変色したり臭いが付着した場合のみクロスの全面張替やクリーニングを賃借人の負担とする。(参考相場:6畳の部屋の壁全てを変えた場合30,000~36,000円、クリーニング5,000円) 6 年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。

建具等、襖、柱等

壁や天井の原状回復が賃借人の負担にならずに、賃貸人の負担になるのは以下のようなケースです。

・破損はしていないが次の入居者確保のために行う網戸の張り替え。(破損していた場合には賃借人負担になります。)
・地震で破損したガラス。
・網入りガラスの亀裂。

ちなみに網入りガラスの亀裂が賃借人負担でないのは網入りガラスは構造上熱割れと言われてガラスに稲妻上の不規則なヒビが入ることが多いからです。念のために、物をぶつけたりした時のヒビは放射上に入ることがほとんどなので、見る人がみればすぐにわかるので誤魔化せません。

一方、賃借人負担で原状回復しないといけないのは次のようなケースです。

  • ペットによる柱の傷や臭い。
  • 落書きなど故意の毀損。

襖や窓ガラス、柱の原状回復は経過年数は考慮されないので、基本的には全額負担になります。最初の注意を払いましょう。

場所 賃借人の負担 経過年数の考慮
1枚単位(参考相場:襖の張り替え。襖の質にもよりますが3,000~10,000円程度。曇りガラス90㎝×90㎝の窓ガラス張替ガラス代工事費込20,000円) 経過年数は考慮しない。
1本単位(参考相場:ペットによる傷の修理20,000~60,000円) 経過年数は考慮しない。

設備、その他

設備やその他の原状回復が賃借人の負担にならずに、賃貸人の負担になるのは以下のようなケースです。

  • 賃借人が通常の清掃をしている状態での専門業者による全体のハウスクリーニング。
  • 喫煙で臭いが付着していない状態でのエアコンの内部洗浄。
  • 台所とトイレの消毒。
  • 破損してない状態で入居者確保のために行う浴槽と風呂釜の取り換え
  • 破損や紛失のない状態で行う鍵の取替え。
  • 機器の寿命による設備機器の故障や使用不能。

一方、設備やその他の原状回復が賃借人の負担になるのは次のようなケースです。

  • 賃借人が清掃や手入れを十分にしなかったために生じたガスコンロ置き場や換気扇等の油汚れやすい。
  • 賃借人が清掃や手入れを十分にしなかったために生じた風呂やトイレ、洗面台の水垢、カビ。
  • その他の日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損。
  • 鍵の紛失または破損による取替え。
場所 賃借人の負担 経過年数の考慮
設備
機器
補修部分、交換相当費用 耐用年数経過時点で残存価値が1円になるように考慮。
補修部分を負担。紛失の場合は、シリンダーの交換費用を負担。(参考相場:鍵修理8,000円、シリンダー交換10,000~15,000円、ディンブルキーの場合20,000~30,000円) 鍵の紛失の場合は交換費用相当分を全額賃借人負担。
クリーニング 部位ごと、または住戸全体のクリーニング代負担。(参考相場:ワンルーム、1K15,000~30,000円、1DK、1LDK30,000~40,000円、2DK、2LDK40,000~70,000円) 経過年数は考慮しない。通常の清掃を賃借人が怠っていた場合、一部か住戸全体の清掃費用負担。

実は汚損は自分で何とかできるものもあるので、退去前に清掃しておくと敷金が帰ってきやすいです。

壁の穴には修正テープ、ヤニにはメラミンスポンジ、無垢素材の床とか畳にはアイロンのスチームするといいみたいなやつか。前もってやっとこ。

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まとめ

この記事では引越し時の原状回復をめぐるトラブル対処法として、どんな損耗や毀損が賃借人負担になり、どんな損耗や毀損が賃貸人負担になるのかという点、賃借人が負担する費用などについて解説してきました。

この記事を参考にすればトラブルを避けることができるはずです。しかし万が一敷金返還や原状回復に関してこのページで分からないことがあれば、国民生活センターが相談窓口となっていますので相談してみてください。

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